L’usufrutto è il diritto che un soggetto gode su un bene immobile di cui non è proprietario. L’usufruttuario è libero di disporre dell’immobile come crede, ricavandone tutti i proventi di un eventuale affitto, con l’obbligo di non variare la destinazione economica.

Cosa è l’usufrutto

L’usufruttuario, ovvero il soggetto che vanta il diritto di usufrutto di un immobile è, per così dire, un finto proprietario dell’immobile. Tale definizione deriva dal fatto che l’usufrutto concede piena libertà al soggetto che gode di tale diritto, sebbene questi non abbia il pieno possesso del bene immobile, che appartiene al nudo proprietario. Quest’ultimo, di fatto, rimane il vero titolare dell’immobile, pur essendo “spogliato” del godimento del bene. Ciò significa che, pur rimanendo proprietario del bene, non potrà usarlo liberamente e tanto meno potrà ricavarne gli utili a fini personali, visto che questi spettano esclusivamente all’usufruttuario.

Ad esempio, il soggetto X, titolare di un immobile il cui usufrutto è stato riconosciuto al soggetto Y, mantiene la proprietà ma non il godimento del bene, mentre Y non solo può godere e usare l’immobile senza esserne proprietario, ma ha il diritto di trarre i frutti del bene stesso come nel caso di eventuali canoni di locazione.

A livello fiscale, le spese e le tasse di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario, responsabile effettivo dei consumi, mentre gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere corrisposti direttamente dal nudo proprietario il quale, in fin dei conti, potrà contare a lungo termine sugli effetti dell’intervento.

Tornando al caso dei soggetti X e Y, la domanda che nasce spontanea riguarda la durata dell’usufrutto. Vediamo meglio per quanto tempo un soggetto può godere il diritto di usufrutto di un bene immobile.

Quando termina l’usufrutto

In considerazione del concetto di usufrutto, è necessario specificare che si tratta di un godimento necessariamente temporaneo. La durata, di norma, viene stabilita di comune accordo in fase di contratto con il nudo proprietario. Può accadere, tuttavia, che durante il contratto non sia stato specificato alcun termine. In assenza di tale clausola, l’usufrutto non è estendibile a seguito della morte dell’usufruttuario stesso.

Alla luce di questo, è d’obbligo specificare che l’usufrutto non può essere trasmesso agli eredi e nel caso in cui venisse ceduto a terzi, si estingue con la morte del primo usufruttuario. Inoltre, l’usufrutto non è oggetto di legato: ciò significa che alla morte del primo usufruttuario l’usufrutto passi ad altri soggetti terzi.

Oltre per morte dell’usufruttuario o per scadenza del termine, l’usufrutto si estingue anche per prescrizione, ovvero quando il bene non viene goduto per venti anni, o per consolidazione, ovvero quando l’usufruttuario acquista la nuda proprietà.

Il diritto di usufrutto può comunque estinguersi anche in caso di perimento del bene o quando l’usufruttuario non ne fa buon uso, causando un detrimento per mancanza di manutenzione ordinaria.


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